Pourquoi et comment monter une
société civile immobilière à capital variable (SCI)
La création d’une Société Civile Immobilière (S.C.I) ne nécessite aucun capital minimum. Quelle que soit sa nationalité, toute personne physique ou morale peut être associée dans une S.C.I. Notre dossier va vous faire découvrir les différents volets juridiques et pratiques indispensables à connaître, pour monterce type de société.
Faire le choix d’une SCI à capital variable

Que l’on soit clair : une S.C.I. à capital variable se gère et s’administre exactement de la même manière qu’une S.C.I classique (a capital fixe), qu’elle soit familiale, destinée à l’achat de biens immobiliers entre amis, à l’achat d’un terrain pour y construire une maison ou un immeuble, etc…

Il n’y a aucun inconvénient àmonter une SCI à capital variable par rapport à la même, à capital fixe.

La S.C.I à capital variable est plus souple qu’une S.C.I classique. Elle permet de changer d’associés, d’augmenter ou diminuer le capital sans qu’il y ait besoin de passer une nouvelle une annonce légale, ni de déposer de nouveaux statuts auprès du tribunal de commerce (entraînant par la même, une économie non négligeablede taxes et des timbres fiscaux) : un simple procès verbal suffit.

Autre point pouvant s’averrer intéressant dans certains cas : ne figurent dans les statuts, que les associés fondateurs. Les associés s’associant par la suite n’y apparaîtront pas (ils le peuvent néanmoins). Discrétion donc assurée pur les nouveaux associés.

Depuis la réforme du Code de commerce du 15 mai 2001, alors que laloi qui la régissait était plus ou moins oubliée, un chapitre est désormais consacré à la société à capital variable… et en fixe les règles.

Concernant le capital, il est intéressant de savoir que l’on peut fixer le capital au prix du bien immobilier acheté (par exemple, 100.000 euros) et n’apporter à la création que 1 euro (la libération du capital se fait au fur et à mesure, ou bien, ce quiest plus fréquent, lors de la vente du bien immobilier). L’intérêt est fiscal puisque si le bien est destiné à plus ou moins long terme, a être revendu, la plus-value sera beaucoup moins importante si le capital est d’autant plus élevé.

Il est une disposition de l’article 1832 (loi du 11 juillet 1985) du Code civil, commune à toutes les sociétés, dont la teneur est la suivante : “ La sociétéest instituée par deux ou plusieurs personnes, qui conviennent par un contrat, d’affecter à un entreprise commune, des biens ou leur industrie, en vue de partagee le bénéfice ou de profiter de l’économie qui pourra en résulter. (…) Les associés s’engagent à contribuer aux pertes”. Une deuxième disposition précise, pour ce qui concerne le statut spécifique des sociétés civiles, le caractère précisde ces dernières (art. 1845 du Code civil): “… Ont le caractère civil, toutes les sociétés auxquelles la loi n’attribue pas un autre caractère à raison de leur forme, de leur nature, ou de leur objet”.

Tout au long de ce dossier, on ne perdra pas de vue ces deux articles, base de la Société Civile (S.C) dont nous parlerons bientôt, et la Société Civile Immobilière (S.C.I). La S.C.I est doncrégie par le Code civil, plus particulièrement, par les articles 1845 à 1870-1. L’article 1832 du Code civil définit la S.C.I comme un contrat et doit faire l’objet obligatoirement, d’un écrit. Ce contrat ne peut se former que si les parties ont donné leur consentement, physiquement capables d’exprimer leurs désirs, ce qui exclut toute personne dont les facultés mentales sont altérées.

Peuventdonc s’engager, toute personne ayant la capacité de le faire, c’est-à-dire :
– le majeur;
– le majeur sous sauvegarde de justice;
– le majeur en curatelle assisté de son curateur;
– le majeur sous curatelle avec l’aide de son tuteur;
– le mineur émancipé directement ou par mariage pour la femme;
– le mineur non émancipé, mais avec l’aide de son représentant légal autorisé par le juge;…