Le pacte de préférence est une convention par laquelle le propriétaire d’un bien, pour le cas où il vendrait, le réserve au bénéficiaire de la clause plutôt qu’à toute autre personne. Dès lors on note bien que cette notion peu engendrer un contentieux considérable résultant de son caractère assez large et que seule la jurisprudence et donc le juge aura eu l’occasion d’encadrer.
L’un desprécisions apportées par le juge concerne, dans l’une des espèces, la double condition à la nullité du pacte de préférence. En effet le 26 octobre 1982, la 3ème chambre civile de la cour de cassation rend un arrêt précisant cela.
En l’espèce, M. Michel B… a donné à bail divers locaux compris dans un immeuble aux époux Z… avec un droit de préférence au cas de vente des locaux concernés. Cependant M.Michel B… vend l’ensemble de l’immeuble à Mme C… . Les époux Z… assignent M. Maitre et Mme C… en nullité de vente, en réalisation de celle-ci à leur profit et en dommages-intérêts.
Les juges du fond déboutent les requérants de leurs demandes.
Les époux Z… forment alors le pourvoi en cassation invoquant le fait que Mme C… avait bien connaissance du pacte de préférence conclu entre les époux Z…et M. Michel B… .
Dès lors la question qui se pose est de savoir si le fait que l’acquéreur tiers ait connaissance du pacte de préférence lors de l’achat d’un bien, entraine la nullité de la vente.
Pour la cour de cassation le seul fait que Mme C… ait connaissance du pacte ne suffit pas, en effet il aurait fallut que Mme C… en plus d’avoir connaissance de ce pacte, ait eu aussi connaissance del’intention des époux Z… de se prévaloir de la vente. En l’espèce rien ne montre que Mme C… avait su au moment ou elle signait l’acte de vente que les époux Z… avaient manifesté leur volonté d’acquérir l’immeuble.
La cour rejette le pourvoi.
De plus le juge apporte une nouvelle précision quant à la sanction de l’inexécution du pacte de préférence dans un arrêt rendu par la 3ème chambre civilede la cour de cassation, le 30 avril 1997.
En l’espèce, la société Imprimerie H. Plantin donne à bail des locaux à l’association Médecins du Monde. Le bail comporte une clause précisant que l’association disposerait du droit de préemption sur les locaux, en cas de vente de ces derniers.
Cependant la société Imprimerie vend les locaux à la société Office européen d’investissement (OFEI)pour 7 millions de francs.
La société OFEI fait par la suite une offre à l’association pour racheter ces locaux pour montant de 14,5 millions de francs, qui refuse puis accepte l’offre mais pour la somme de 9,5 millions de francs.
L’association assigne les sociétés Imprimerie H. Plantin et OFEI en annulation de la vente et en substitution, avec remboursement des sommes versées au titre desloyers.
Le tribunal de 1ère instance ordonne la substitution dans la vente et le jugement d’appel confirme cette décision.
La Cour d’appel estimant que la fraude est constituée par la collusion est évidente entre la société Imprimerie H. Plantin et la société, de plus elle souligne la mauvaise foi caractérisée de la société OFEI. Elle confirme donc le jugement de première instance ordonnant lasubstitution de la vente au profit de l’association.
Ainsi la question se pose de savoir si le juge peut substituer le bénéficiaire d’un pacte de préférence au tiers acquéreur du bien réservé pour sanction l’inexécution du pacte de préférence.
La cour de cassation estime que selon l’article 1142 du code civil, elle ne peut pas ordonner l’exécution forcée, en nature, des obligations de faire et de nepas faire. Et donc que le bénéficiaire n’est titulaire que d’une simple créance de faire qui se résout en dommages-intérêts en vertu de dit article. Elle casse et annule l’arrêt de la cour d’appel.
Ces deux arrêts soulèvent une interrogation fondamentale, en effet il semble intéressant de se demander sous quelles conditions et par quels moyens le juge pourra sanctionner l’inexécution du…