COMMENTAIRE Cass., civ. 3, 25 mars 2009

En l’espèce, Mme X reçoit un immeuble par un acte de donation-partage le 26 novembre 1992. Mme X conclue une promesse synallagmatique de vente avec Mme Y le 30 avril 2003 et l’acte authentique de vente est signé le 29 septembre 2003. Cependant l’acte de donation stipulait un pacte de préférence, la bénéficiaire de ce pacte Mme Z invoque sa violation etdemande sa substitution dans les droits de l’acquéreur.
La cour d’appel de Grenoble par un arrêt du 19 septembre 2007 annule la vente conclue au profit de Mm Y et substitue le bénéficiaire du pacte au motif qu’à la date de la signature de l’acte authentique les acquéreurs connaissaient l’existence du pacte et savaient par leur notaire que le bénéficiaire du pacte de préférence n’ y avait pasrenoncé. Autrement dit elle soutient qu’il faut apprécier la connaissance du pacte au moment de la réitération par acte authentique. Un pourvoi est formé.
En l’espèce la cour de cassation était saisie de la question de savoir à quel moment fallait-il se placer pour apprécier la mauvaise foi de l’acquéreur d’un immeuble faisant l’objet d’en pacte de préférence ?
La 3eme chambre civile par unarrêt du 25 mars 2009 casse et annule l’arrêt de cour d’appel pour violation des art 1583 et 1589 du code civil au motif que la preuve de la mauvaise foi des acquéreurs s’apprécie au moment de la signature de la promesse synallagmatique de vente, qui vaut vente, et non lors de sa réitération sous forme authentique sauf si cette réitération est l’élément constitutif de leur engagement.
Lajurisprudence a clairement défini les conditions de la violation d’un pacte de préférence, l’arrêt du 25 mars 2006 précise comment il convient d’appliquer ces conditions à une promesse synallagmatique de vente suivie d’une réitération par acte authentique pour obtenir la substitution ou la nullité. Il faut déterminer a quel moment la vente est intervenue (I) et si la fraude de l’acquéreur est constituée à cemoment là (II).

§1-La date de formation de la vente

Conformément à l’art 1589, la promesse synallagmatique de vente vaut vente (A), néanmoins la cour de cassation admet une exception (B)

A/La promesse synallagmatique de vente vaut vente

Selon l’art 1589 du code civil la promesse de vente vaut vente, lorsqu’il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur leprix. La simple conclusion de cette promesse entraine la formation de vente, il en résulte en effet un engagement de vendre et un engagement d’acheter. En l’espèce une promesse synallagmatique de vente a été conclue, les parties se sont mises d’accord sur la chose et sur le prix. La vente est formée à la date de la conclusion de la promesse à savoir le 30 avril 2003. L’acte authentique en date du 29septembre 2003 marque seulement la régularisation de la vente conclue le 30 avril 2003. Cependant la cour de cassation réserve à cette une règle une exception si les parties ont voulu faire de la signature de l’acte authentique l’élément constitutif de leur engagement (B).

B/Exception : la signature de l’acte authentique constitutif de l’engagement

La cours de cassation réserve le casoù la vente ne serait formée que par la signature de l’acte authentique, c’est un cas de solennisation de la vente par les parties. Cela pour effet que tant que l’acte n’est pas signé la vente n’est pas formée, les parties restent libres de ne pas conclure l’acte authentique.

§2-La violation du pacte de préférence

Conformément à l’arrêt du 26 mai 2006, la fraude s’apprécie au jour de laconclusion de l’acte qui viole les droits du bénéficiaire du pacte de préférence (A), si elle est établie à ce moment là il pourra y avoir substitution du bénéficiaire et nullité (B).

A/La mauvaise fois : appréciation au jour de la conclusion de l’acte violent les droits

Le pacte de préférence est une convention par laquelle une personne, appelée le promettant ou encore le débiteur de…